양도세를 알아보고 있습니까? 저도 얼마 전에 저희 집이 보유한 부동산을 팔면 세금이 얼마나 나오는지 궁금해서 알아봤는데요.나는 인천세무사로 유명한 권혁근 세무사를 통해 궁금했던 것이 해결되었습니다.
양도세로 고민하시는 분이 계시다면 제가 세무 전문가의 도움을 받은 내용을 총정리한 ‘양도세 A-Z까지’를 읽어보시면 도움이 될 것 같습니다.
만약 제가 쓴 글이라도 해결되지 않은 부분이 있다면 인천세무전문가를 찾아가서 상담을 받아보셔도 좋을 것 같습니다.
그러면 저는 국세청 경력 20년 권혁근 세무사에게 자문받은 내용을 알려드릴 테니 집중해서 읽어보세요.
자유세무회계 매년 100건 이상 양도/상속/증여처리 경험 유매출 100억 이상/1000억 이상 법인세무조정/컨설팅 다수 국세청 경력 20년
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양도세 A-Z까지 총정리
양도소득세는 자산을 양도하여 발생한 소득에 대한 세금입니다.
파생상품을 팔더라도 양도소득세가 발생하는데 우리가 쉽게 접하는 건 부동산을 팔고 나서이기 때문에 ‘부동산 양도세’를 기준으로 써보려고 합니다.
우선 양도소득세를 구하기 위해서는 일정한 식이 존재합니다.
아래 표 첨부했는데 글로 먼저 정리해볼게요. 최초 양도한 가액, 즉 부동산을 판 금액에서 필요경비를 차감합니다.
필요경비에는 ‘취득가액’, 부동산 가치를 증가시키기 위해 사용한 ‘자본적 지출액’, 중개보수와 같은 ‘양도비용’이 포함됩니다.
이 중에서 아무래도 가장 큰 금액은 이 부동산을 살 때 지불한 금액일 겁니다.
이렇게 필요경비를 빼면 얼마나 차익이 남았는지 알 수 있게 됩니다.
이 차익에서 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다.
차익에 제가 받을 수 있는 공제율을 곱해 주시면 좋겠는데요. 10년 보유하고 있으면 20%를 곱해 주시면 되고, 그 금액을 차익에서 빼면 됩니다.
참고로 장 특공대는 최대 30%까지 가능합니다.
그다음에 빼는 게 ‘양도소득 기본공제’라는 게 있어요. 절대 연간 250만원을 공제받을 수 있어요. 1년 동안 250만원라는 점을 기억하세요.이렇게 장특공제와 기본공제를 빼면 과세표준이 나오게 됩니다.
이 과세표준금액에 세율을 곱하면 산출세액이 나옵니다.
아직 이해가 안 되신 분들은 표를 참고해 보세요.
양도소득세를 요구하는 공식양도가액-필요경비 취득가액, 자본적 지출액, 양도비용=양도차익-장기보유특별공제 최대 30%까지=양도소득금액-양도소득기본공제 연간 250만원=과세표준x세율기본세율은 6%~45%이지만 상황에 따라 더 높은 세율이 적용된다=산출세액
양도소득세를 요구하는 공식양도가액-필요경비 취득가액, 자본적 지출액, 양도비용=양도차익-장기보유특별공제 최대 30%까지=양도소득금액-양도소득기본공제 연간 250만원=과세표준x세율기본세율은 6%~45%이지만 상황에 따라 더 높은 세율이 적용된다=산출세액
양도소득세를 요구하는 공식양도가액-필요경비 취득가액, 자본적 지출액, 양도비용=양도차익-장기보유특별공제 최대 30%까지=양도소득금액-양도소득기본공제 연간 250만원=과세표준x세율기본세율은 6%~45%이지만 상황에 따라 더 높은 세율이 적용된다=산출세액
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여기까지 잘 따라오셨나요? 여기까지 이해하신 분들이라면 제가 곱해야 할 ‘세율’이 궁금하실 텐데요. 분양권이 아닌 미등기가 아닌 2년 이상 보유하고 있는 대부분의 경우는 이하의 기본세율을 곱하게 됩니다.
구간세율 누진공제 1,400만원 이하 6% 1,400만원 이상 5,000만원 이하 15% 126만원 이상 8,800만원 이하 24% 576만원 이상 1억5,000만원 이하 35%, 1,544,5천만엔 이상 1,994만엔 이하 38%, 4% 1,544,000,000,000 이상 40% 4% 2.1.1.2.1.2.1.2.1 이상 45% 1천5479만5천970만원 이상 45% 1천547만원그러나 기본 세율이 적용되지 않고 더 높은 세율로 적용되는 것이 있습니다.
3가지 카테고리별로 설명해보겠습니다.
1. 토지나 상가 같은 부동산에 대해서입니다.
미등기나 1년 미만, 2년 미만 보유한 사람은 6%~45%의 적용을 받지 않으며 이하의 세율이 적용됩니다.
비사업용 토지의 경우 기본세율에서 10% 중과된 세율로 적용됩니다.
토지, 상가와 같은 부동산 등 미등기 70% 1년 미만 보유 50% 2년 미만 보유 40% 비사업용 토지 16~55%2. 주택 및 입주권에 대해서입니다.
이 또한 미등기와 1년 미만, 2년 미만 보유한 것에 대해 보다 강한 세율이 부과됩니다.
주택, 입주권 미등기 70% 1년 미만 보유 70% 2년 미만 보유 60% 조정대상지역 내 주택 26~75%집 2채를 가진 사람이 조정대상지역 내 주택을 팔 경우 26%~65%에 해당하는 중과세율이 부과됩니다.
만약 집 3채를 가진 사람이 조정대상지역 내 주택을 팔 경우 36%~75%에 해당하는 세율이 적용됩니다.
그러나 다행히 2022년 5월 10일부터 2024년 5월 9일까지는 이중과세율이 적용되지 않습니다.
다주택자로서 조정대상지역 내 주택을 파는 분들은 꼭 알아두시기 바랍니다.
그럼 현재 조정대상지역은 어디가 포함되어 있는지 궁금하실텐데요. 인천은 작년(22년) 11월 14일에 전역 해제되었고, 나머지 지역도 올해(23년) 1월 5일에 대부분 해제되었습니다.
글을 쓰고 있는 23년 3월 26일 현재 남아 있는 곳은 서초구, 강남구, 송파구, 용산구가 있으니 아래 표를 참고하시기 바랍니다.
마지막으로 3. 분양권입니다.
분양권은 간단한데요. 기본세율 적용 없이 1년 이상 보유한 경우 60%, 1년 미만 보유한 경우 70%가 적용됩니다.
분양권 양도를 하면 기본적으로 60%는 생각하시면 될 것 같습니다.
지금까지 인천세무사를 알아보시는 분께 양도세에 대한 정보를 안내해드렸습니다.
다소 복잡해 보일 수 있지만 기초적이고 가장 중요한 부분을 설명해 드렸습니다.
나는 권혁근 세무사의 도움을 받았는데 믿을 만한 곳이 있으면 거기에 의뢰해 주세요. 다만 아직 괜찮은 인천세무사무소를 찾지 못한 분이라면 제가 도움을 받은 ‘자우세무회계’에 의뢰해도 될 것 같습니다.
국세청 20년 경력의 전문가로 매년 100건 이상 양도/증여/상속 처리 경험이 있는 분으로 대형 법인 세무조정과 컨설팅까지 진행하는 실력이 증명된 분입니다.
다만 의뢰하시는 분들이 많아 다소의 대기가 발생할 수 있는 점은 참고하셔서 의뢰해보시면 좋을 것 같습니다.
자우세무회계 032-467-3005자우세무회계 032-467-3005자우세무회계 032-467-3005자우세무회계 인천광역시 남동구 선수촌공원로17번길 12402호이 글을 작성하고 소정의 원고료를 받았는데 실력 있는 인천세무사를 찾는 분들께 도움을 드리고 싶어서 제가 직접 작성한 글입니다.
양도/상속/증여세의 경우 작은 실수로 인해 수 천만원의 손해가 지속될 수 있습니다.
그러니 꼭 전문가 찾아가서 상의 후 진행해주세요. 감사합니다。